Zawyżenie wartości nieruchomości na potrzeby kredytu może wydawać się sposobem na uzyskanie wyższego finansowania, ale dla rzeczoznawcy majątkowego oznacza istotne ryzyko zawodowe i prawne. Wartość wskazana w operacie powinna wynikać z celu wyceny, przyjętej podstawy, dostępnych danych oraz właściwej metody. Nie może być ustalana pod oczekiwaną kwotę kredytu ani pod wynik wskazany przez zleceniodawcę. Rzeczoznawca wykonuje czynności zawodowe ze szczególną starannością i ma obowiązek kierować się zasadą bezstronności. Wynika to wprost z przepisów regulujących wykonywanie zawodu.
Kiedy oczekiwanie wyższej wartości staje się problemem
Samo pytanie klienta o możliwość uzyskania wyższej wartości nie oznacza jeszcze naruszenia prawa. Problem pojawia się wtedy, gdy zleceniodawca oczekuje określonego wyniku i proponuje działania mające sztucznie podnieść wartość. Może chodzić o pominięcie niekorzystnych transakcji porównawczych, przyjęcie nierealnych założeń albo zmianę parametrów wyceny bez odpowiedniego uzasadnienia. W takich sytuacjach rzeczoznawca powinien oddzielić dyskusję o danych od żądania konkretnego wyniku. Operat szacunkowy nie jest dokumentem służącym do negocjowania wysokości wartości nieruchomości. Jego ustalenia powinny być możliwe do odtworzenia i uzasadnienia na podstawie zastosowanej procedury. Treść artykułu dostępnego pod tym linkiem: https://magazynrzeczoznawcy.com/presja-zleceniodawcy-na-zawyzenie-wartosci-nieruchomosci-pod-kredyt-granica-prawna-i-praktyka-obrony wskazuje również na potrzebę dokumentowania nacisków oraz zachowania niezależności przy ustalaniu wyniku wyceny.
Przy wycenie nieruchomości pod kredyt szczególne znaczenie ma jakość danych i możliwość uzasadnienia przyjętych założeń. Rzeczoznawca nie powinien wybierać informacji wyłącznie dlatego, że prowadzą do korzystniejszego rezultatu. Dotyczy to również sytuacji, w której klient powołuje się na inną wycenę albo twierdzi, że bank oczekuje określonej wartości. Cel wyceny może wynikać ze zlecenia, lecz sposób określenia wartości pozostaje zadaniem rzeczoznawcy. Przed rozpoczęciem pracy warto więc jasno ustalić zakres zlecenia i zachować informacje dotyczące jego przebiegu. W przypadku nacisków przydatne jest szczególnie:
- Zachowanie wiadomości, w której klient wskazuje oczekiwaną wartość nieruchomości.
- Sporządzenie krótkiej notatki dotyczącej rozmowy, jeżeli oczekiwanie zostało przedstawione ustnie.
- Udokumentowanie danych i źródeł wykorzystanych przy określaniu wartości.
- Opisanie w dokumentacji powodów przyjęcia istotnych założeń i parametrów wyceny.
- Unikanie ustaleń, które pozwalają powiązać wynagrodzenie z osiągnięciem określonej wartości nieruchomości.
Dokumentowanie nie powinno ograniczać się do sytuacji konfliktowej. Jest elementem prawidłowej organizacji zlecenia i może mieć znaczenie, gdy po czasie pojawi się zarzut nierzetelnego wykonania czynności. Rzeczoznawca powinien móc wykazać, jakie informacje posiadał, jakie dane wykorzystał i dlaczego przyjął określone rozwiązanie. Jeżeli klient po wykonaniu wyceny żąda podniesienia wartości, należy poprosić o wskazanie nowych danych lub okoliczności, które mogłyby uzasadniać zmianę wyniku. Sama potrzeba uzyskania wyższego kredytu nie jest takim uzasadnieniem. Jeżeli merytoryczne podstawy nie występują, zmiana wartości wyłącznie na życzenie klienta może zwiększać ryzyko odpowiedzialności zawodowej i cywilnej. W takiej sytuacji należy rozważyć odmowę wprowadzenia żądanej korekty albo zakończenie współpracy na zasadach wynikających z umowy. Przed podpisaniem operatu warto sprawdzić przede wszystkim:
- Czy cel i zakres wyceny zostały prawidłowo określone.
- Czy zastosowana metoda odpowiada przedmiotowi i celowi wyceny.
- Czy przyjęte dane rynkowe są możliwe do zweryfikowania i odpowiednio wykorzystane.
- Czy wszystkie istotne założenia mają podstawę w dostępnych informacjach.
- Czy końcowa wartość wynika z przeprowadzonej wyceny, a nie z oczekiwań zleceniodawcy.
Zawyżenie wartości nieruchomości pod kredyt nie jest zwykłą korektą wyniku na życzenie klienta. Rzeczoznawca odpowiada za własne ustalenia i powinien zachować bezstronność niezależnie od celu, dla którego sporządzany jest operat. Przepisy wymagają wykonywania czynności zawodowych zgodnie z prawem, z należytą starannością i zasadami etyki zawodowej. Jeżeli oczekiwana wartość nie znajduje uzasadnienia w danych i zastosowanej procedurze, nie powinna zostać wpisana do operatu tylko po to, aby ułatwić klientowi uzyskanie finansowania. Najbezpieczniejsze postępowanie polega na zachowaniu dokumentacji, jasnym określeniu zasad współpracy i odmowie wprowadzania zmian bez podstaw merytorycznych. Takie podejście ogranicza ryzyko późniejszego sporu dotyczącego prawidłowości wyceny oraz odpowiedzialności rzeczoznawcy.