Kupno mieszkania w Warszawie nadal oznacza ogromny wydatek, niezależnie od tego, czy interesuje nas nowy lokal od dewelopera, czy nieruchomość z drugiej ręki. W sierpniu 2026 roku średnia cena nowych mieszkań w stanie deweloperskim wynosiła 19 568 zł/m². Jeszcze większe wrażenie robią różnice między dzielnicami – w najtańszej średnia nie przekracza 14 tys. zł, podczas gdy w najdroższej zbliża się już do 40 tys. zł za metr. Co ciekawe, porównanie rynku pierwotnego i wtórnego pokazuje, że mieszkania z drugiej ręki wcale nie muszą być znacznie tańsze.
Cena mieszkania w Warszawie w 2026 roku. Średnio prawie 20 tys. zł za metr
Według danych RynekPierwotny.pl za sierpień 2026 roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w stanie deweloperskim wynosiła 19 568 zł. To o 10 proc. więcej niż przed rokiem. W ujęciu miesięcznym nastąpił natomiast niewielki, 1-procentowy spadek.
Mediana ceny za metr kwadratowy wyniosła 17 400 zł i wzrosła o 5 proc. rok do roku. Średnia cena ofertowa całego nowego mieszkania w Warszawie przekroczyła już milion złotych – w sierpniu było to dokładnie 1 093 979 zł, czyli o 13 proc. więcej niż rok wcześniej.
W ofercie znajdowało się 17 549 mieszkań, o 1 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Co oznacza średnia cena 19 568 zł/m² w praktyce? Przy prostym przeliczeniu trzeba byłoby zapłacić około:
- 587 tys. zł za mieszkanie o powierzchni 30 m²,
- 783 tys. zł za 40 m²,
- 978 tys. zł za 50 m²,
- 1,174 mln zł za 60 m²,
- 1,370 mln zł za 70 m².
Są to oczywiście wartości orientacyjne obliczone na podstawie średniej ceny za metr, a nie ceny konkretnych ofert. W Warszawie ogromne znaczenie ma przede wszystkim lokalizacja.
Rynek pierwotny czy wtórny? Różnica w cenach mieszkań jest niewielka
Ciekawe wyniki daje zestawienie danych dotyczących rynku pierwotnego i wtórnego w Warszawie. Według danych TabelaOfert.pl za sierpień 2026 roku średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym wynosiła 17 998 zł/m², natomiast na rynku wtórnym 17 892 zł/m². Pierwsza wartość wzrosła w ciągu roku o 3,62 proc., druga o 2,58 proc.
Różnica wynosi więc zaledwie 106 zł na metrze kwadratowym. W przypadku 50-metrowego mieszkania daje to około 5300 zł. Sam fakt, że lokal pochodzi z rynku wtórnego, nie oznacza więc obecnie dużej oszczędności.
Warto jednak rozróżnić ceny widoczne w ogłoszeniach od kwot, za które faktycznie dochodzi do sprzedaży. Przytoczone przez TabelaOfert.pl dane NBP wskazują na średnie ceny transakcyjne wynoszące 16 783 zł/m² na rynku pierwotnym oraz 16 723 zł/m² na rynku wtórnym.
Cena ofertowa jest zatem punktem wyjścia, a niekoniecznie ostateczną kwotą płaconą za nieruchomość.
Ile kosztuje mieszkanie w poszczególnych dzielnicach Warszawy?
Średnia cena mieszkania w Warszawie nie pokazuje jednak, jak bardzo zróżnicowany jest stołeczny rynek. Według danych RynekPierwotny.pl dotyczących mieszkań w stanie deweloperskim różnica pomiędzy najtańszą i najdroższą dzielnicą przekracza 25 tys. zł na każdym metrze kwadratowym.
Najdroższe jest Śródmieście, gdzie średnia cena sięgnęła 39 517 zł/m². Na drugim miejscu znajduje się Wola z wynikiem 32 830 zł/m². Powyżej 28 tys. zł za metr trzeba średnio zapłacić również na Żoliborzu i Ochocie.
| Dzielnica | Średnia cena za m² nowych mieszkań |
|---|---|
| Śródmieście | 39 517 zł |
| Wola | 32 830 zł |
| Żoliborz | 28 783 zł |
| Ochota | 28 101 zł |
| Ursynów | 22 051 zł |
| Bielany | 21 918 zł |
| Mokotów | 21 035 zł |
| Praga-Południe | 20 854 zł |
| Wilanów | 20 542 zł |
| Praga-Północ | 19 242 zł |
| Bemowo | 18 111 zł |
| Włochy | 17 141 zł |
| Ursus | 15 957 zł |
| Targówek | 15 701 zł |
| Wesoła | 15 225 zł |
| Rembertów | 14 528 zł |
| Wawer | 14 418 zł |
| Białołęka | 13 821 zł |
Różnice robią wrażenie zwłaszcza po przeliczeniu ceny całego lokalu. Przy średnich stawkach 50-metrowe nowe mieszkanie w Śródmieściu kosztowałoby około 1,976 mln zł. Na Białołęce ten sam metraż oznaczałby wydatek rzędu 691 tys. zł. Różnica przekracza więc 1,28 mln zł.
Gdzie są najtańsze mieszkania w Warszawie?
Najniższą średnią cenę nowego mieszkania odnotowano na Białołęce – 13 821 zł/m². Niewiele drożej jest w Wawrze, gdzie średnia wynosi 14 418 zł/m², oraz Rembertowie – 14 528 zł/m².
Do grupy dzielnic ze średnią poniżej 16 tys. zł za metr należą także Wesoła – 15 225 zł/m², Targówek – 15 701 zł/m² oraz Ursus – 15 957 zł/m².
Nawet w tej części zestawienia trudno jednak mówić o tanich mieszkaniach. Przykładowe 50 m² przy średniej dla Białołęki oznacza niemal 700 tys. zł. W Ursusie byłoby to już około 798 tys. zł.
Z kolei przekroczenie Wisły czy przeniesienie poszukiwań do innej części miasta nie zawsze oznacza spadek ceny. Na Pradze-Południe średnia wynosi już 20 854 zł/m², a na Pradze-Północ 19 242 zł/m².
Ceny mieszkań w Warszawie rosną. Rynek wtórny nie zawsze oznacza taniej
Najnowsze dane pokazują przede wszystkim, że przy poszukiwaniu mieszkania w Warszawie trudno kierować się prostą zasadą, według której rynek wtórny jest tani, a nowe budownictwo drogie.
Według TabelaOfert.pl różnica pomiędzy średnią ceną ofertową na rynku pierwotnym i wtórnym wynosi obecnie tylko 106 zł/m². Znacznie większe rozbieżności widać między poszczególnymi dzielnicami.
Do tego dochodzi standard konkretnej nieruchomości. Nowe mieszkanie w stanie deweloperskim wymaga jeszcze wykończenia, co oznacza dodatkowy wydatek. Lokal z rynku wtórnego może być gotowy do zamieszkania, ale równie dobrze może wymagać generalnego remontu.
Dlatego jedna średnia cena mieszkania w Warszawie nie odpowiada na pytanie, ile faktycznie trzeba przygotować na zakup. W sierpniu 2026 roku rozpiętość średnich stawek dla nowych mieszkań wynosiła od 13 821 zł/m² na Białołęce do 39 517 zł/m² w Śródmieściu. To właśnie wybór dzielnicy może mieć ostatecznie znacznie większy wpływ na budżet niż decyzja między mieszkaniem nowym a używanym.
Dane dotyczące nowych mieszkań i cen w poszczególnych dzielnicach pochodzą z RynekPierwotny.pl i odnoszą się do sierpnia 2026 roku. Dane porównujące rynek pierwotny i wtórny pochodzą z TabelaOfert.pl.